Data pewna a wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony

Wertując kolejne artykuły Kodeksu cywilnego i szukając interesujących orzeczeń Sądu Najwyższego, natknęłam się na ciekawą instytucję prawną jaką jest data pewna oraz skutki jej zastosowania w pewnej określonej sytuacji - w umowie najmu.

Swoje rozważania zacznę od krótkiego opisu daty pewnej.

Data pewna (art. 81 k.c.) - jest to urzędowe poświadczonie daty, które jest skuteczne także względem osób nie uczestniczących w dokonaniu określonej czynności prawnej, np. w podpisywaniu umowy najmu.

Ponadto czynność prawna ma datę pewną w poniższych przypadkach:

1) w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym - od daty dokumentu urzędowego;

2) w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza - od daty wzmianki;

3) w razie śmierci jednej z osób podpisanych na dokumencie datę złożenia przez tę osobę podpisu na dokumencie uważa się za pewną od daty śmierci tej osoby.

Wiedząc już, czym jest owa instytucja prawna, spójrzmy na art. 678 k.c. mówiący o zbyciu rzeczy najętej w czasie trwania najmu:

Zgodnie z tym artykułem, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, jednak może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (art. 678 § 2 k.c).

W doktrynie podkreśla się, że zastrzeżenie daty pewnej chroni najemcę przed ewentualna nielojalnością stron, ponieważ zapobiega zawieraniu umów antydatowanych.

Co zatem wynika z powyższego przepisu:

Np. jeżeli zawarłyście umowę najmu mieszkania na okres roku i w trakcie trwania najmu, właściciel sprzedał mieszkanie, wówczas nowy właściciel nie może wypowiedzieć Wam takiej umowy, pod warunkie, że taka umowa jest opatrzona datą pewną czyli np. umowa zawiera datę pobrania opłaty skarbowej i jej skasowania przez organ państwowy bądź data została potwierdzona przez notariusza.